Cómo vender tu casa en Estados Unidos, paso a paso

Vender tu casa no es solo poner un letrero y esperar. Hay que fijar bien el precio, saber cuánto debes, preparar la casa, negociar y cumplir con avisos que pide la ley. La buena noticia es que el proceso tiene un orden claro. Estos son los pasos, de principio a fin.

¿Cómo sé cuánto vale mi casa?

Tu casa vale lo que los compradores de tu zona están pagando hoy por casas parecidas. La forma más confiable de saberlo es con un análisis comparativo de mercado (CMA), que hace un agente con ventas recientes de casas similares cerca de la tuya. Las calculadoras en línea dan una idea, pero no conocen las mejoras ni el estado real de tu casa. Empieza con nuestra guía de cuánto vale mi casa.

Un precio muy alto hace que la casa se quede meses sin venderse. Un precio muy bajo te hace perder dinero.

¿Puedo vender mi casa si todavía debo la hipoteca?

Sí, la mayoría de las personas vende con hipoteca. En el cierre, la compañía de título usa el dinero de la venta para pagar lo que debes al banco, y tú recibes lo que sobra. Pide a tu banco un estado de cuenta para liquidar el préstamo (payoff statement), que incluye intereses hasta la fecha. Te explicamos cómo hacer la cuenta en vender con hipoteca.

¿Cómo preparo mi casa para venderla?

Preparar la casa significa que se vea limpia, amplia y bien cuidada, en fotos y en persona. No tienes que remodelar todo. Lo que más suele ayudar:

• Arreglar lo que está roto: llaves que gotean, puertas que no cierran, focos fundidos.
• Quitar cosas personales y muebles de más para que los espacios se vean grandes.
• Pintar de un color neutro las paredes que tengan colores muy fuertes.
• Limpiar a fondo, por dentro y por fuera, incluido el jardín.

Si sabes de un problema grande, como el techo o los cimientos, decide con tu agente si conviene arreglarlo o ajustar el precio. De todas formas, tendrás que divulgarlo.

¿Cómo elijo agente y cuánto cobra?

Elige un agente que conozca tu zona, que te muestre ventas recientes y que te explique por escrito su plan de mercadeo. Según el informe 2025 de la NAR, 91% de los vendedores trabajó con un agente.

Cuando contratas a un agente firmas un acuerdo de listado (listing agreement), que dice cuánto cobrará, por cuánto tiempo y qué servicios incluye. La comisión es negociable y no la fija ninguna ley. Con las reglas de la NAR vigentes desde agosto de 2024, tú también decides si quieres ofrecer pagar una parte de la comisión del agente del comprador. Esa oferta ya no se publica en el MLS (el sistema de listados que comparten los agentes), pero se puede comunicar por otros medios. Si quieres comparar con vender por tu cuenta, lee vender tu casa sin realtor.

¿Qué tengo que divulgar al comprador?

Tienes que informar al comprador sobre los problemas que conoces de la casa, y las reglas exactas cambian por estado. Muchos estados tienen un formulario oficial de divulgación del vendedor (seller's disclosure) donde se anotan cosas como goteras, inundaciones, plagas o reparaciones.

Hay una regla federal que aplica en todo el país. Si tu casa se construyó antes de 1978, antes de que el comprador firme el contrato debes:

• Darle el folleto de la EPA sobre pintura con plomo.
• Decirle lo que sepas sobre pintura con plomo en la casa y entregarle los reportes que tengas.
• Incluir en el contrato una advertencia sobre plomo (Lead Warning Statement).
• Darle 10 días para hacer una inspección de plomo, salvo que acuerden otro plazo por escrito o el comprador renuncie a ella.

Guarda una copia firmada de estas divulgaciones durante tres años después de la venta.

¿Cómo funcionan las ofertas y contraofertas?

El comprador te manda una oferta por escrito y tú puedes aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Además del precio, fíjate en el enganche que da, el tipo de préstamo, la fecha de cierre, las contingencias y si te pide ayuda con gastos de cierre. A veces una oferta un poco más baja, pero con préstamo aprobado y menos condiciones, es más segura que la más alta.

¿Qué pasa con la inspección y la tasación del comprador?

Después de firmar, el comprador suele hacer una inspección. Si encuentra problemas, puede pedirte reparaciones, un crédito o una rebaja. Tú decides si aceptas, negocias o no.

Si el comprador usa préstamo, el prestamista normalmente ordena una tasación (appraisal) para confirmar que el valor respalda el préstamo. La ley prohíbe presionar al tasador o influir en su resultado. Si la tasación sale más baja que el precio, toca renegociar, o el comprador pone la diferencia.

¿Qué pasa el día del cierre?

En el cierre firmas la escritura que pasa la casa al comprador, la compañía de título o el abogado liquida tu hipoteca y los demás gastos, y te entrega el resto. Como vendedor, sueles pagar algunos costos de cierre, como la comisión que acordaste y otros cargos que varían por estado. Entrega llaves, controles y códigos el día que acordaron.

Si necesitas vender pronto, revisa nuestra guía para vender rápido.

¿Tengo que pagar impuestos por la ganancia de la venta?

Muchas veces no, si la casa fue tu vivienda principal. El IRS te permite excluir hasta $250,000 de ganancia, o hasta $500,000 si están casados, declaran juntos y cumplen los requisitos. Para eso, en los 5 años antes de la venta debes haber sido dueño de la casa al menos 2 años y haber vivido en ella al menos 2 años, y no haber usado esta exclusión en otra venta en los 2 años anteriores. Hay casos especiales y exclusiones parciales en la Publicación 523 del IRS. Consulta con un preparador de impuestos antes de vender.

Si no eres ciudadano ni residente de Estados Unidos para efectos de impuestos, aplica una ley llamada FIRPTA. En general, el comprador tiene que retener una parte del dinero de la venta y mandarla al IRS. Habla con un profesional de impuestos desde el principio para que no te tome por sorpresa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tarda en venderse una casa?

Depende del precio, la zona y el mercado. Después de aceptar una oferta con préstamo, el cierre suele tomar varias semanas.

¿Puedo vender mi casa si tengo ITIN?

Sí. Para vender necesitas ser el dueño legal en el registro de propiedad, no un estatus migratorio específico, aunque tus obligaciones de impuestos dependen de tu situación.

¿Tengo que arreglar todo lo que pida el comprador después de la inspección?

No. Puedes aceptar, ofrecer un crédito, negociar o decir que no. El comprador puede retirarse si su contrato incluye una contingencia de inspección.

¿Quién paga los costos de cierre cuando vendo?

Comprador y vendedor pagan cada uno ciertos costos, y la costumbre cambia por estado. Todo se puede negociar en el contrato.

¿Qué pasa si debo más de lo que vale mi casa?

Tendrías que poner la diferencia en el cierre o pedirle al banco que acepte menos (venta corta o short sale). Habla con tu banco y con un consejero de vivienda aprobado por HUD: https://www.hud.gov/findacounselor.

Toda la información de este artículo se verificó en fuentes oficiales el 20 de octubre de 2026. Las divulgaciones del vendedor y los costos de cierre cambian por estado, y las reglas de impuestos pueden cambiar cada año. Esto es información general, no asesoría financiera, legal, fiscal ni migratoria. Para tu caso, consulta con un agente, un preparador de impuestos o un abogado de tu estado. ---