Impuestos de propiedad en EE.UU.: cuánto se paga y cómo

Cuando compras casa, no solo pagas la hipoteca. Cada año también pagas impuestos de propiedad al condado, la ciudad y el distrito escolar. En algunos lugares es un gasto pequeño y en otros es casi tan pesado como el préstamo. La buena noticia es que hay formas legales de pagar menos, sobre todo si la casa es tu vivienda principal.

¿Qué son los impuestos de propiedad?

Los impuestos de propiedad (property taxes) son impuestos locales que pagas cada año por ser dueño de una casa o terreno. Con ese dinero se pagan escuelas, policía, bomberos, calles y otros servicios de tu zona.

No los cobra el gobierno federal. Los cobran el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales, como distritos de hospitales o de agua. Por eso tu factura puede incluir varias tasas sumadas.

¿Cómo se calculan los impuestos de propiedad?

Los impuestos de propiedad se calculan con el valor que el condado le da a tu casa, menos tus exenciones, multiplicado por la tasa de impuestos de tu zona.

1. Valor tasado. Una oficina del condado (en Texas, el distrito de tasación o appraisal district; en Florida, el tasador del condado o property appraiser) calcula el valor de tu casa cada año.
2. Exenciones. Si calificas, se resta una cantidad, como la exención homestead.
3. Tasa. Cada entidad local fija su tasa y se suman.

Un ejemplo con números inventados: si tu casa queda con un valor gravable de $250,000 y la tasa combinada de tu zona es 2%, pagarías unos $5,000 al año. Ese valor gravable puede cambiar cada año aunque tú no hagas nada.

¿Por qué los impuestos de propiedad cambian tanto entre estados y condados?

Cambian porque cada estado pone sus propias reglas y cada entidad local fija su propia tasa. Dos casas del mismo precio, en dos condados vecinos, pueden pagar cantidades muy distintas.

Por eso, antes de hacer una oferta, pídele a tu agente la factura de impuestos del año pasado de esa casa. Y ojo: si el dueño anterior tenía exenciones que tú no vas a tener, como la de persona mayor, tu factura puede salir más alta. Ese número afecta cuánta casa puedes comprar.

¿Cómo se pagan los impuestos de propiedad?

En muchos préstamos, los impuestos de propiedad se pagan a través de una cuenta de depósito (escrow). Cada mes pagas una parte junto con tu hipoteca y la compañía de tu préstamo paga la factura al condado cuando vence.

Si no tienes escrow, tú pagas directo a la oficina de impuestos del condado. En ese caso aparta dinero cada mes para no llevarte una sorpresa.

Al comprar, los impuestos del año normalmente se reparten entre tú y el vendedor según los días que cada quien fue dueño. También es común dejar un fondo inicial en el escrow. Todo eso aparece en tus costos de cierre.

¿Qué es la exención homestead y cuánto te ahorra?

La exención homestead baja el valor gravable de la casa que usas como vivienda principal, y con eso pagas menos impuestos. No es automática: tienes que solicitarla.

En Texas (2026):

• Los distritos escolares tienen que dar una exención de $140,000 en tu vivienda principal.
• Si tienes 65 años o más, o una discapacidad, hay $60,000 adicionales, para un total de $200,000 en la parte escolar.
• Se pide con el formulario 50-114 ante el distrito de tasación de tu condado. La fecha límite general es antes del 1 de mayo.
• Algunos condados y ciudades dan exenciones extra. Pregunta en tu distrito.

En Florida (2026):

• La exención es de hasta unos $50,000. Los primeros $25,000 aplican a todos los impuestos, incluidos los escolares. Otros $25,000 aplican a la parte del valor que pasa de $50,000 y solo a impuestos no escolares, y se ajustan por inflación. En 2026, el total llega hasta $51,411.
• La casa tiene que ser tu residencia permanente al 1 de enero. Se pide con el formulario DR-501 ante el tasador de tu condado, a más tardar el 1 de marzo.
• La solicitud pregunta tu número de Seguro Social. Si compras con ITIN, consulta directamente con la oficina del tasador.
• Save Our Homes: con homestead, el valor tasado de tu casa no puede subir más de 3% al año o lo que suba la inflación, lo que sea menor.
• En la elección del 3 de noviembre de 2026, Florida vota la Enmienda 3, que subiría la exención para impuestos no escolares a partir de 2027 si la aprueba al menos 60% de los votantes. Revisa el resultado con el tasador de tu condado.

Si compras con ITIN, revisa también nuestra página de comprar con ITIN.

¿Cómo protestar el avalúo de tu casa en Texas?

Si crees que el distrito de tasación le puso a tu casa un valor muy alto, puedes protestar ante la junta de revisión de avalúos (Appraisal Review Board, ARB).

• Fecha límite: normalmente el 15 de mayo o 30 días después de que te mandaron el aviso de valor, lo que sea más tarde. Cuenta desde la fecha en que lo enviaron, no desde que te llegó.
• Formulario: el 50-132, aviso de protesta del dueño (Notice of Protest).
• Pruebas: no basta con decir que el valor está mal. Lleva ventas recientes de casas parecidas, fotos de daños o cotizaciones de reparaciones.
• Si no estás de acuerdo con la decisión: puedes apelar en la corte de distrito de tu condado o pedir arbitraje vinculante al Contralor (Comptroller), en ambos casos dentro de 60 días de recibir la orden.

¿Puedes deducir los impuestos de propiedad en tu declaración federal?

Sí, puedes deducir los impuestos de propiedad en tu declaración federal si detallas tus deducciones en el Anexo A (Schedule A) en lugar de tomar la deducción estándar.

Hay un tope para la suma de impuestos estatales y locales, que incluye los de propiedad (el famoso tope SALT). Para 2026, el tope es de $40,400, o $20,200 si eres casado declarando por separado. Se reduce si tu ingreso bruto ajustado modificado pasa de $505,000, pero no baja de $10,000 (de $5,000 si declaras por separado). Ese tope más alto es temporal: la ley lo regresa a $10,000 a partir de 2030.

Detallar solo te conviene si tus deducciones suman más que la deducción estándar. Un preparador de impuestos te puede decir qué te conviene a ti.

Preguntas frecuentes

¿Los impuestos de propiedad suben cada año?

Pueden subir si sube el valor tasado o si las entidades locales suben sus tasas. Las exenciones y los topes, como Save Our Homes en Florida, ayudan a frenar esos aumentos en tu vivienda principal.

¿Si no pago los impuestos de propiedad me pueden quitar la casa?

Sí, los impuestos atrasados generan cargos y, con el tiempo, el gobierno local puede cobrar sobre la propiedad. Si se te complica, busca a un consejero de vivienda aprobado por HUD en https://www.hud.gov/findacounselor.

¿Puedo pedir la exención homestead en una casa que rento?

No. La exención es para la casa donde vives como residencia principal, no para una propiedad que rentas a otros.

¿Quién paga los impuestos del año en que compro?

Normalmente se reparten entre comprador y vendedor según los días de cada uno, y se ajustan en el cierre. El detalle aparece en tu Closing Disclosure.

Toda la información de este artículo se verificó en fuentes oficiales el 20 de octubre de 2026. Las exenciones, fechas límite y tasas cambian por estado, condado y año, y la Enmienda 3 de Florida podría cambiar las reglas a partir de 2027. Esto es información general, no asesoría fiscal, financiera, legal ni migratoria. Confirma tu caso con el distrito de tasación o el tasador de tu condado y con un preparador de impuestos. ---