Préstamo FHA: qué es, requisitos y cuándo te conviene

El préstamo FHA es uno de los caminos más usados para comprar la primera casa en Estados Unidos, sobre todo si tienes poco enganche o tu crédito no es perfecto. Pero no es para todos, y desde 2025 cambió quién puede usarlo. Aquí te explicamos qué es, qué te van a pedir, cuánto cuesta su seguro y cuándo te conviene de verdad.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo FHA es una hipoteca que da un banco o prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), una oficina del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). La FHA no te presta el dinero. Lo que hace es prometerle al prestamista que, si dejas de pagar, el gobierno cubre parte de la pérdida.

Gracias a esa garantía, el prestamista puede aceptar a personas con menos enganche o con un puntaje de crédito más bajo que en otros préstamos. A cambio, tú pagas un seguro hipotecario, que se llama MIP (Mortgage Insurance Premium, o prima de seguro hipotecario).

La casa tiene que ser tu vivienda principal. No sirve para casas de inversión ni casas de vacaciones.

¿Cuáles son los requisitos de un préstamo FHA?

Los requisitos básicos de un préstamo FHA son un puntaje de crédito mínimo, un enganche según ese puntaje, ingresos comprobables y un estatus migratorio que califique. Así se ven las reglas de crédito y enganche de HUD:

• Puntaje de 580 o más: puedes dar desde 3.5% de enganche.
• Puntaje de 500 a 579: puede haber opciones, pero con al menos 10% de enganche.
• Puntaje menor de 500: no calificas para FHA.

Ojo: esos son los mínimos de HUD. Cada prestamista puede pedir un poco más. Por eso vale la pena preguntar a más de uno.

El prestamista también revisa tus ingresos, normalmente de los últimos dos años, y cuánto debes cada mes comparado con lo que ganas. Si quieres ver la lista completa de papeles, revisa nuestra guía de requisitos para comprar casa.

¿No tienes historial de crédito? HUD permite que personas con crédito no tradicional o insuficiente califiquen, pero su préstamo se aprueba de forma manual, con más documentos. Te lo explicamos en cómo comprar casa sin crédito o con mal crédito.

¿Quién NO califica para un préstamo FHA?

Desde mayo de 2025, FHA solo asegura préstamos para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes (con green card) y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palau. Lo estableció HUD en su Mortgagee Letter 2025-09.

Esto significa que los residentes no permanentes ya no califican para FHA, aunque tengan número de Seguro Social y permiso de trabajo. Si estás en esa situación, tu opción suele ser un préstamo convencional, porque Fannie Mae sí permite a no ciudadanos con estatus legal en el país.

Si compras con ITIN, FHA tampoco es para ti. Tu camino es un préstamo ITIN con un prestamista especializado. Lo explicamos paso a paso en nuestra página para comprar casa con ITIN.

¿Cuánto puedes pedir prestado con FHA en 2026?

Para 2026, el límite de un préstamo FHA para una casa de una sola unidad va de $541,287 en las zonas de menor costo hasta $1,249,125 en las zonas más caras del país. Estos límites aplican a los casos con número asignado a partir del 1 de enero de 2026.

El límite exacto depende de tu condado. En muchas zonas está en el piso, y en ciudades caras puede estar más arriba. Puedes buscar el de tu condado en la herramienta de límites de HUD. Para casas de 2 a 4 unidades (donde tú vives en una), los límites son más altos.

Que el límite sea alto no quiere decir que te vayan a prestar esa cantidad. Lo que te prestan depende de tus ingresos y tus deudas. Para tener una idea de tu rango, usa nuestra guía de cuánta casa puedes comprar.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario FHA (MIP)?

El préstamo FHA cobra dos partes de seguro: una cuota inicial de 1.75% del préstamo y una cuota anual que, en la mayoría de los préstamos a 30 años con poco enganche, es de 0.55% al año. La cuota anual se divide entre 12 y se suma a tu pago mensual.

Un ejemplo sencillo: si pides $300,000, la cuota inicial sería de $5,250. Casi siempre se puede sumar al préstamo en vez de pagarla en efectivo al cierre. La cuota anual de 0.55% sería de alrededor de $1,650 el primer año, unos $137 al mes, y baja poco a poco conforme pagas el saldo.

Según el monto, el plazo y tu enganche, la cuota anual puede ir de 0.15% a 0.75%. Y hay un detalle que muchos no saben:

• Si das menos del 10% de enganche, el MIP dura toda la vida del préstamo.
• Si das 10% o más, el MIP dura 11 años.

Mucha gente con FHA refinancia más adelante a un préstamo convencional para dejar de pagar este seguro, cuando ya tiene suficiente valor en su casa. Eso no está garantizado: depende de las tasas y de tu situación en ese momento.

¿Cuándo te conviene un préstamo FHA?

Un préstamo FHA suele convenirte si eres ciudadano o residente permanente, tienes poco ahorro para el enganche y tu puntaje de crédito está por debajo de lo que piden los préstamos convencionales para darte un buen precio. En muchos casos, con un crédito medio, FHA puede darte una tasa más accesible que un convencional.

En cambio, si tu crédito es alto y puedes dar un enganche más grande, un convencional puede salirte más barato a largo plazo, porque su seguro se puede quitar. Comparamos los dos lado a lado en préstamo FHA vs. convencional.

También ten en cuenta la casa. Con FHA, el tasador revisa que la vivienda sea segura, sólida y esté protegida. Si encuentra problemas serios, como un techo dañado o fallas eléctricas, puede pedir reparaciones antes de cerrar. En casas que necesitan mucho trabajo, eso puede complicar la compra.

¿Cómo empiezas a pedir un préstamo FHA?

El primer paso es pedir una preaprobación a un prestamista aprobado por FHA. Te va a revisar crédito, ingresos y deudas, y te dirá cuánto te puede prestar. Pide estimados a por lo menos dos o tres prestamistas: las tasas y los costos cambian bastante entre uno y otro.

Además del enganche, prepárate para los gastos de cierre, que suelen estar entre 2% y 5% del precio de la casa. Hay programas que pueden ayudarte con el enganche; revisa nuestra guía de ayuda para el enganche. Y si quieres orientación gratuita antes de decidir, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte en español.

Preguntas frecuentes

¿FHA presta el dinero directamente?

No. El dinero lo presta un banco o prestamista privado. La FHA solo asegura el préstamo para que el prestamista acepte menos enganche o un crédito más bajo.

¿Puedo usar un préstamo FHA si tengo permiso de trabajo pero no green card?

Desde mayo de 2025, no. FHA solo asegura préstamos para ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palau. Tu alternativa suele ser un préstamo convencional.

¿Puedo quitar el seguro MIP de un préstamo FHA?

Si diste 10% o más de enganche, el MIP termina a los 11 años. Si diste menos, dura toda la vida del préstamo, y la forma más común de dejar de pagarlo es refinanciar a otro tipo de préstamo.

¿Puedo comprar una casa de dos o más unidades con FHA?

Sí, FHA permite casas de 2 a 4 unidades, siempre que tú vivas en una de ellas como tu vivienda principal. Los límites de préstamo para estas casas son más altos.

¿Cuánto tarda en aprobarse un préstamo FHA?

Depende del prestamista y de qué tan completos estén tus papeles. Tener listos tus talones de pago, declaraciones de impuestos y estados de cuenta suele acelerar el proceso.

Toda la información de este artículo se verificó en fuentes oficiales el 20 de octubre de 2026. Los límites de préstamo FHA cambian cada año y las reglas de HUD pueden actualizarse; confirma siempre con tu prestamista y en hud.gov antes de decidir. Esto es información general, no asesoría financiera, legal ni migratoria. Si tienes dudas sobre tu estatus, consulta con un abogado de inmigración. ---